רכישת דירה היא, עבור רוב האנשים, ההוצאה הגדולה והמשמעותית ביותר בחיים. היא מהווה השקעה כספית גדולה, לעתים קרובות כרוכה בתשלומי משכנתא או הלוואות לאורך שנים ארוכות ויש לה גם משמעות רגשית, תחושת שייכות, יציבות וביטחון כלכלי. לאור זאת, אין זה מפתיע שאחד מהסכמי הממון הנפוצים הוא הסכם ממון על דירה – הסכם שמסדיר את מעמדה של דירה שאחד מבני הזוג מגיע איתה אל הזוגיות.
מה זה הסכם ממון על דירה?
הסכם ממון על דירה הוא הסכם שמסדיר את המעמד של בני זוג ביחס לדירה ששייכת רק לאחד מהם. ההסכם מפרט את האופן שבו יתנהלו בני הזוג ביחס לדירה במקרה של פרידה. לרוב, הסכם ממון על דירה מתייחס לדירה שאחד מבני הזוג רכש לפני הכניסה לזוגיות. הסכם ממון על דירה צריך להסדיר את הזכויות של כל אחד מבני הזוג בדירה.
חוק יחסי ממון
לפי חוק יחסי ממון, במקרה של בני זוג שנפרדים, יחולק ביניהם הרכוש שצברו בשנות הנישואים בלבד. כלומר, אם אחד מבני הזוג הגיע לנישואים עם דירה שרשומה על שמו בטאבו – אותה רכש לפני הנישואים, או קיבל בירושה או אפילו במתנה – הדירה ממשיכה להיות שלו גם לאחר הנישואים. אם כך, הסכם ממון על דירה לפני הנישואים הוא לכאורה מיותר. ממילא לפי חוק יחסי ממון ברור שדירה ששייכת לאדם עוד לפני שהתחתן, תישאר שלו בלבד גם לאחר נישואיו. אלא, שהעניין כמובן הרבה יותר מורכב, כפי שנסביר להלן.
למה צריך הסכם ממון?
למרות קביעת חוק יחסי ממון, ישנה פסיקת בג"ץ בנושא ששינתה את התמונה: הפסיקה מתייחסת לזוג שהיה נשוי מעל 20 שנה, וגרו בדירה שהייתה רשומה על שמו של הבעל. הבעל הגיע אל הנישואים כבר כבעל הדירה, ומבחינתו, לאחר הפרידה כל הדירה צריכה להיות שלו. אלא שהזוג חי בדירה יחד במשך כל השנים, גידלו בה את ילדיהם, וניהלו בה את חייהם המשותפים. לפי החלטת בג"ץ התנהלות הזוג מוכיחה שהדירה נופלת תחת ההגדרה של "חזקת שיתוף ספציפית בדירת מגורים" – לפיה התנהלותו של הבעל לימדה שמבחינתו הדירה הייתה שייכת גם לאשתו לאורך שנות נישואיהם. לכן, בעת הפרידה האישה צריכה לקבל את הזכויות על מחצית מהדירה. הסכם ממון על דירה מונע מצב זה שבו אחד מבני הזוג מגיע לנישואים עם דירה על שמו, ולאחר הפרידה נאלץ לחלוק אותה עם גרושתו, משום שהוא מוכיח שאין ולא הייתה לבעל הדירה כל כוונה לשתף את זכויות הדירה עם בן או בת הזוג. הסכם ממון מעגן מראש את האופן שבו תתחלק הדירה במקרה של גירושים, והוא גובר על טענות ל"חזקת השיתוף".
מקרה נוסף בו הצורך בהסכם ממון בולט במיוחד הוא במקרים של ידועים בציבור / זוגיות שניה. במקרים כאלה בדרך כלל לכל אחד מבני הזוג יש רכוש והדבר חשוב שבעתיים אם לכל אחד מהם או לאחד מהצדדים יש גם ילדים מזוגיות קודמת. (לפרטים נוספים על הסכם ממון לידועים בציבור)
מה זה "חזקת שיתוף בדירת מגורים"?
"חזקת שיתוף בדירת מגורים" הוא מונח שמתאר מצבים שבהם, למרות שדירה רשומה רק על אחד מבני הזוג, והוא אף בעליה עוד לפני הנישואים, בכל זאת הוא צריך להתחלק בה עם בן הזוג במקרה של פרידה. המצבים הללו כוללים, למשל, שיפוץ ועיצוב מחדש של הדירה, השקעת כסף בדירה על ידי שני בני הזוג (או על ידי בן הזוג שאינו בעליו הרשום של הדירה) כדי לשדרג אותה או לערוך בה שינויים, שווי הנכסים האחרים של בעל הדירה, שימוש משותף בהכנסות מהדירה (למשל, אם הייתה מושכרת), תשלום משכנתא על הדירה בידי שני בני הזוג או בידי בן הזוג שאינו בעל הדירה, וכך גם לגבי תשלום חשבונות של הדירה על ידי מי שאינו רשום כבעל הדירה. ישנם מקרים נוספים, אך לא כאן המקום לפרט הכול. כלל זה של חזקת השיתוף יוצר צורך משמעותי בהסכם ממון על הדירה, כדי להוכיח שאין כל כוונת שיתוף בה, גם אם הזוג חי בה ביחד, עיצב או שיפץ אותה ביחד וכו'.
הסכם ממון על דירה עם משכנתא
אם אחד מבני הזוג רכש דירה לפני הנישואין, אבל הוא משלם עליה משכנתא לשנים ארוכות, יכולה להתעורר שאלה משפטית. הדירה אמנם רשומה בבעלותו, אבל התשלומים עליה נעשו בזמן הנישואים, ולעתים קרובות, מתוך חשבון הבנק המשותף. במקרה של פרידה, יכולה לעלות טענה של בן או בת הזוג לבעלות על אחוזים מסוימים מהדירה, בהתאם לסכום המשכנתא ששולם במהלך החיים המשותפים. הסכם ממון על דירה עם משכנתא יסדיר את החלק היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירה, בהתאם לשוויה, לגובה המשכנתא ולהשתתפות של כל אחד מהצדדים בהוצאות עליה. כאשר קובעים מראש איזה אחוז משווי הדירה יהיה שייך לכל אחד מבני הזוג, מונעים הרבה בעיות בהמשך. קביעת החלק של כל אחד מבני הזוג יכולה להיות בהתאם למציאות משתנה – למשל, אפשר לקבוע משתנה שייקח בחשבון את המשכנתא שכבר שולמה, ואת ההון הראשוני שבעל הדירה השקיע, וגם לחשב את החלק היחסי של כל אחד בהחזרי המשכנתא החודשיים. בהתאם לכך, הסכם הממון יקבע איזה אחוז משווי הדירה יהיה שייך לכל אחד מבני הזוג במקרה של פרידה.
הסכם ממון על דירה בירושה או במתנה
חוק יחסי ממון קובע באופן עקרוני שאם אחד מבני הזוג קיבל דירה בירושה או במתנה בתקופת הנישואים היא נחשבת שלו בלבד, ובמקרה של פרידה הוא לא נדרש לחלוק אותה עם הצד השני. אלא שבפועל בבית המשפט יש מצבים לא מעטים שבהם הצד השני יתבע ואף יזכה בחלק מן הדירה. אם, למשל, יוכח שהצד השני השקיע זמן, שיפץ, טיפל בענייני הדירה או ניהל את השכרתה – בית משפט יראה בכך את "חזקת השיתוף" ולא פעם יפסוק שיש לחלוק את שווי הדירה בין שני בני הזוג. הסכם ממון על דירה בירושה נועד למנוע מצב כזה של חוסר בהירות, ולהבטיח שלא יהיו מחלוקות בין בני הזוג בנושא זה.
הסכם ממון על ירושה עתידית של דירה
הסכם ממון על דירה יכול לכלול גם ירושה עתידית של דירה. נכון שמבחינת חוק יחסי ממון, דירה בירושה אינה מתחלקת בין בני הזוג במקרה של פרידה, אבל ישנם יוצאים מן הכלל. למשל, אם בני הזוג טיפלו ביחד בדירה של קרוב משפחה של אחד הצדדים, השכירו אותה, טיפלו בהוצאות שלו או שיפצו אותה יחד – גם במקרה שרק אחד הצדדים הוא היורש החוקי, יכולה לעלות שאלה משפטית וייתכן שבית משפט יפסוק שחלק מהדירה כן צריך להתחלק במסגרת איזון המשאבים בין בני הזוג המתגרשים. הסכם ממון אשר חתום בליווי עורך דין הסכם ממון יכול להסדיר את הנושא הזה, כדי שבמקרה של ירושת דירה לא יהיה צורך לחלוק את שוויה עם בן או בת הזוג.
